Ipoteca este un contract prin care o persoană, în vederea garantării unui credit obţinut de aceasta sau de o alta persoana (debitorul ipotecar/ garant), aduce in garantie un bun imobil sau mobil, aflat in proprietatea sa. Prin constituirea ipotecii asupra bunului, proprietarul sau permite creditorului ipotecar (de regula o institutie bancara), sa urmareasca bunul indiferent de persoana celui care ii stapaneste si sa fie platit cu prioritate fata de ceilalti creditori, din pretul valorificarii acestui bun.

Ipoteca nu presupune deposedarea proprietarului de imobil.

 

Condiţii

Contractul de ipotecă, sub sancţiunea nulităţii absolute, se încheie în formă autentică (în faţa unui notar public).

Cel ce constituie ipoteca trebuie să fie proprietarul actual al bunului şi să aibă capacitate deplină de exerciţiu (capacitatea de a dispune de bun).

 

Acte ce trebuie să fie prezentate notarului public, în cazul ipotecii imobiliare

• Titlul de proprietate asupra imobilului ce se doreşte a fi ipotecat precum şi încheierea prin care s-a dispus intabularea dreptului său de proprietate in Cartea Funciară, eliberată de Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară competent.

• În cazul în care proprietarul este o persoană juridică, se vor prezenta următoarele acte:

Certificatul de înregistrare eliberat de Registrul Comerţului la data înfiinţării societăţii, actul în baia căruia îşi desfăşoară activitatea persoana juridică;

Certificatul constatator de dată recentă, eliberat de Registrul Comerţului;

Hotărârea adunării generale a asociaţilor sau, după caz, decizia asociatului unic, din care să rezulte acordul asociaţilor cu privire la aducerea, ca şi garanţie, a bunului şi valoarea creditului garantat; Împuternicire/ procură specială autentică pentru reprezentantul persoanei juridice care are atribuţia de a semna contractul de ipotecă în numele şi pentru societate.

• Extrasul de carte funciară pentru autentificare eliberat de Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară, document ce va fi obţinut prin diligenţele notarului public, în baza unei cereri scrise semnate de către proprietarul bunului. Din extrasul de carte funciară reiese dacă bunul imobil mai este grevat de vreo altă sarcină, cine este proprietarul acestuia şi descrierea proprietăţii.

• Certificatul de atestare fiscală din care să reiasă că toate taxele şi impozitele în legătură cu bunul imobil sunt achitate la zi de către proprietar. Certificatul de atestare fiscală se eliberează de Directia de Impozite si Taxe  competentă din cadrul Primariei la care proprietarul plăteşte impozitul anual pentru imobilul respectiv. În situaţia înstrăinării dreptului de proprietate asupra unui bun aflat în coproprietate, organul fiscal emite certificate de atestare fiscală fiecărui proprietar, propo ional cu cota sa parte de proprietate a acestuia.

Atenţie!  Certificatul de atestare fiscală este valabil numai de la data la care a fost emis.

 

Publicitatea imobiliara

Orice sarcină reală imobiliară trebuie supusă publicităţii pentru a deveni opozabilă terţilor. Publicitatea constă în înscrierea în cartea funciară ţinută de Oficiul de cadastru şi publicitate imobiliară în raza căruia se află situat imobilul. Numai prin înscriere ipoteca devine opozabilă terţilor, şi tot astfel se determină rangul de preferinţă al ipotecii.

 

Efecte

Proprietarul păstrează mai departe posesia şi folosinţa imobilului ipotecat, având dreptul să ii culeagă fructele ca orice propietar. Proprietarul poate chiar să înstrăineze bunul, care se va transmite noului proprietar grevat de sarcini.

 

Stingerea ipotecii

Ipoteca imobiliară se stinge, în principal, prin achitarea integrală a creditului. După data la care obligaţia garantată a fost plătită, creditorul ipotecar (persoana fizică/ juridică în favoarea căreia s-a constituit ipoteca) are îndatorirea de a solicita radierea sarcinii ce grevează bunul din cartea funciară a imobilului.

Aceasta se materializează printr-o declaraţie autentificată de notarul public, semnată de către creditorul ipotecar, prin care acesta solicită radierea ipotecii. În baza acestei declaraţii, pe care notarul public o va comunica Oficiului de cadastru şi publicitate imobiliară, ipoteca va fi radiată din cartea funciară.

 

Taxele

Tariful perceput de Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară şi onorariul notarial percepute pentru autentificarea contractului de ipotecă şi ulterior înscrierea ipotecii, ca sarcină asupra bunului imobil, în registrul de publicitate, se calculează în funcţie de valoarea creditului pentru care s-a constituit ipoteca în favoarea creditorului ipotecar.